Feuchtigkeit in der Wohnung, ein Gastbeitrag von Rechts- und Fachanwalt
Andre Brüggemann, Allee 1, 32756 Detmold.

Feuchtigkeit in der Wohnung ist sehr häufig ein Streithema.
Feuchtigkeit von außen kann hervorgerufen werden durch undichte Stellen im
Mauerwerk oder Dach, versteckte Wasserrohrbrüche usw. Hier ist die
Rechtslage eindeutig: Der Vermieter muss die Schäden und die Ursachen
beseitigen, der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.
Häufiger tritt aber der Fall auf, dass Feuchtigkeit von innen z.B. durch
Kondenswasserbildung an den Wänden (Schwitzwasser) produziert wird.
Derartige Feuchtigkeitsschäden aufgrund von Kondenswasserbildung treten vor
allem bei älteren, schlecht isolierten Häusern auf. Schäden zeigen sich
typischerweise an Außenwänden, in Zimmerecken, vor allem oben zur Decke hin,
in Fensterlaibungen sowie an abgedeckten Wandflächen, z.B. unter Möbeln,
Vorhängen und Bildern.
Meistens sind Schlafzimmer, Bad, Küche oder wenig beheizte Nebenräume
betroffen. Mitunter treten derartige Schäden auch erstmals nach dem Einbau
neuer Isolierglasfenster auf (vgl. LG Berlin GE 2001, 1133) bzw. dann, wenn
sich die Lebensgewohnheiten der Mieter geändert haben, weil sich die
Bewohnerzahl erhöht hat oder Mieter nach Beginn des Rentenalters oder in
Folge von Arbeitslosigkeit länger zu Hause sind.
Es gibt zwei Gründe, warum sich Kondenswasser bilden bzw. dieses
Schwitzwasser sich an den Wänden niederschlägt: Entweder ist die Luft zu
feucht, d.h., der Mieter lüftet und/oder heizt zu wenig, oder die Wände sind
zu kalt, das Haus hat also Baumängel. Häufig liegen beide Ursachen vor, und
Mieter und Vermieter streiten sich: Die Mieter wollen die Miete kürzen mit
der Behauptung, die Wohnung sei mangelhaft, die Vermieter wollen unter
Umständen kündigen, weil der Mieter die Wohnung angeblich verkommen lasse.
Letztlich muss oft ein Sachverständiger für Bauschäden die Ursachen
feststellen.

Grundsätzlich gilt:

- Wenn in der Wohnung Schimmelflecken (Spakflechen) sind, ist sie
mangelhaft.
- Der Mieter kann die Miete kürzen, es sei denn, er hat den Schaden
verschuldet. Das muss
ihm aber der Vermieter beweisen (LG Berlin GE 2001, 1133) (Mietminderung).
- Es reicht nicht, wenn der Vermieter darauf hinweist, das Haus sei deshalb
mangelfrei, weil
es sich nach den seinerzeit gültigen DIN-Normen wärmegedämmt wurde; deshalb
stehe fest,
dass der Mieter die Schuld trage und zu wenig lüfte oder in der Wohnung
wasche oder zu
viel Pflanzen oder Tiere halte (OLG Celle RE WuM 85, 9; LG Köln WuM 90, 547;
vgl. auch
BVerwG WuM 87, 413 und BayObLG RE WuM 99, 568 zu der Frage, inwieweit neue
Standarts und
Normen erreicht werden müssen).
- Bevor eine Minderung oder Ähnliches durchgeführt wird, sollten sich Mieter
bzw. Vermieter besser rechtlichen Rat einholen.

In jedem Fall gilt, erst prüfen, dann handeln.

Mit freundlichen Grüßen

Andre Brüggemann

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Verkehrsrecht

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